Ev sahibi geriye dönük kira farkı isteyebilir miAnkara’da bir ev sahibi, kira kontratındaki kira artırım maddesine dayanarak kiracılarından yeni yarıyıl kirası dışında son 5 senenin zam farkını arz etti. 200 kiracısına, beş senelik TÜFE oranında zam farkı ödemeleri için icra operasyonu başlattı. Duruşma misal bir karara imza atarak ek kira kontratı bulunmadığı bahanesiyle arzı yalanladı. Hürriyet yazarı Oya Armutçu, Ankara Barosu avukatı Oğuzhan Muhammet Gündoğmuş’a, milyonlarca kiracıyı ilgilendiren bu kararı ve kiracı okurlarımın eş suallerini iletti. Avukat Gündoğmuş, kiracıları, ev sahipleri ile yazılı kira kontratı yapmaları, TÜFE oranında zam maddesine dikkat etmeleri ve kira parasının kesinlikle bankaya yatırılması mevzusunda uyardı.Konutta kira çoğalışını yüzde 25 ile sınırlayan yasa, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yürürlükte. Beş seneyi geçmeyen kira kontratlarında, ev sahipleri kiracılarına 1 Temmuz 2023’e kadar yüzde 25’in üzerinde çoğalış yapamayacak. Ancak, 1 Temmuz 2023 sonrası yenilenecek kira kontratlarında kiracı ile ev sahibi arasında değişik bir kontrat bulunmuyorsa; kanuna göre kira parası TÜFE oranında artırılacak.200 KİRACISINA İCRAEski kiracılarından aldıkları kira parası rayiç kira değerlerinin çok altında kalan ev sahipleri ise daha fazla kira kazancı elde etmek için kanundaki boşluklardan faydalanarak tuhaf usullere başvuruyorlar. Ankara’da bir sitede ev sahibi, kira kontratlarındaki kira artırım maddesini lehine kullanmaya çalışarak kiracılarından yeni yarıyıl kirası dışında son 5 senenin zam farkını arz etti. Şikayetçi ev sahibi, 10 Mayıs’ta 200 kiracısına geçmişe dönük beş senelik TÜFE oranında zam farkı ödemeleri için icra operasyonu başlattı.DURUŞMA YALANLADIAnkara 11. İcra Hukuk Duruşması, 4 Ekim’de ehemmiyetli bir misal karara imzalaydı. Duruşma, 2022/543 temel sayılı kararı ile kira artırımının ek kira kontratı koşuluna bağlı olduğuna dikkat çekti. Şikayetçi ev sahibinin elinde ek kira kontratı bulunmadığı için bu biçimde geçmişe dönük kira farkı arz edilemeyeceğine hükmetti. Kiracı müvekkileri ismine açılan davaları kazanan Ankara Barosu avukatı Oğuzhan Muhammet Gündoğmuş’a bu kararı ve okurlarımın eş suallerini ilettim. Gündoğmuş, kiracıları kontratta yer alan TÜFE oranında zam maddesine dikkat etmeleri, kira artırımının ek yazılı kontrat yapılması koşuluna bağlanması ve kira parasının kesinlikle bankaya yatırılması mevzusunda uyardı. Avukat Gündoğmuş, şu değerlendirmeleri yaptı:‘YAZILI KONTRAT YOK’ DİYE“Türk Borçlar Kanunu’na göre kira alacakları beş senelik geriye dönük istenebiliyor. Bizim olayımızda, Yenimahalle’de bir sitede ev sahibi, kiraya verdiği yarıyılda, kiracılarıyla laflı olarak, ‘İki senede bir zam yaparım’ biçiminde uyuşma yapıyor. 2022’ye gelindiğinde enflasyon sebebiyle kira maliyetlerinin çoğaldığı bahanesiyle tüm kiracılarından geriye dönük beş senelik TÜFE zammı istiyor. Şikayetçi ev sahibi, kira kontratındaki TÜFE zammı maddesini dayanak gösteriyor. Kiracılarla yapılan uyuşmanın da yazılı olmamasını lehine kullanarak; yeni yarıyıl kirası dışında son 5 senenin farkını arz edip, avukatları aracılığıyla icra harekâtlarını başlatıyor. Benim müvekkilim 2017’den bu yana bu dairede oturuyor. Kira kontratında TÜFE zammı maddesi ek bir kira kontratı koşuluna bağlanmış. Bugüne kadar laflı olarak anlaşıldığı için ev sahibinin elinde hiç ek kira kontratı yoktu. Türk Medeni Kanunu’nun 1. Maddesi, ‘Kanunda uygulanabilir bir karar yoksa, hâkim, örf ve âdet hukukuna göre, bu da yoksa kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir’ diyor.600 SAYFA DÖKÜMÜ İNCELEDİKBiz, duruşmaya ek bir kira kontratının olmadığını, ayrıca kira zammı mevzusunda bir ihtilafın ve evin boşaltılması istikametinde protestonun bulunmadığını öğrendirdik. Duruşma, bankadan ödenen kiraların dökümünü aldı. 600 sayfalık banka hesabı dökümü geldi. Hepsini tek tek araştırdım. 2017-2018 senelerinde, kiracılara 2 senede bir zam yapıldığını 10 kiracı üzerinden ispatladık. ‘Burada yerel adet vardır, Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE maddesi de bulunmamaktadır’ dedik. Davayı ilk ben kazandım. Duruşma ev sahibinin davasını yalanladı. Ev sahibinin yaptırımı ve haciz harekâtlarının hepsi iptal oldu.”TÜFE ZAMMINDAN KORUNULABİLİR Mİ?“Bir kiracı kiraya çıkarken bazı mevzulara dikkat etmelidir. Öncelikle Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE maddesinin ek bir kira kontratına bağlı olması koşulunu yazmaları gerekli. Böylece ev sahibi ve kiracı legal çoğalışın altında çoğalış yapılması ya da hiç çoğalış yapılmaması mevzusunda laflı olarak uyuştuğunda, ev sahibi geriye dönük kira çoğalış farkı arzında bulunamayacaktır. Davaya mevzu olayda, kiracıya ev sahibi, 2020 senesinde çok büyük tadilat beceriksizliği çıkınca, ‘Sen bu tadilatları yap, kira zammı istemeyeceğiz’ diyor. Kiracı kabul ediyor. Yıl 2022 oluyor. Ev sahibi geçmişe dönük kira zammını istiyor. Bu tip mevzuları yazılı hale getirmek gerekir. Aksi halde bu olaydaki gibi ev sahibi geçmişe dönük TÜFE oranında kira çoğalışını faizi ile beraber dava açarak arz edebilir. Ayrı bir kontrat yok ise kiracı her sene Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE zammını ödeyecektir. Şayet ev sahibi, ‘Bu yıl Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE yapmayalım’ dese dahi kiracı kesinlikle yazılı kâğıt almak zorundadır. Yoksa, geriye dönük beş senelik Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE oranındaki zammı ev sahibi kiracıdan arz edebilir.”KİRA KONTRATINI KESİNLİKLE YAZILI YAPIN“Kiracılara teklifim, Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE zammı ek bir kira kontratına bağlı yapılsın. Hemen yazılı kira kontratı yapın. Noksan bir kira kıymeti varsa ev sahibi zati isteyebilir. Kira kontratı yaparken, kiracılar özellikle ‘Kiracı, kira yarıyılı sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse; Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE ortalamasındaki zammı şimdiden kabul ve vaat eder’ maddesine dikkat etsinler. Bunun yerine ‘Kiracı kira yarıyılı sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse yeni kira oranının sene sonu açıklanan Toptan Eşya Fiyatları Endeksi-TÜFE ortalaması oranında artırılıp karşılıklı taraflarca hesaplanıp anlaşıldığı vaziyette, yeni kira oranına göre ek kira kontratı hazırlanıp taraflarca imza atılacaktır’ biçiminde madde koysunlar. Böyle bir madde kiracıları korur.ÖDEMEYİ ELDEN İSTEYEBİLİR Mİ?SUAL: Ev sahibim kirayı bankaya yatırmak yerine elden almak istediğini söyledi. Bu gidişat legal düzenlemelere uygun mu? Kabul etsem benim açımdan bir mahzur doğurur mu?Elden para ödeyen bir kiracıya karşı ev sahibi kira parasını almadığını iddia ederse, sizin elinizde yazılı bir ispat olmadıkça duruşmalar kiranın alınmadığı kabul ediyor. Yargıtay düşüncesi bu doğrultuda. Kira alacakları elden yatırılmaz. Maliye Bakanlığı’nca yayınlanan beyannameye göre 500 liranın üzerindeki kira kazançlarının bankaya yatırılması lüzumludur. Elden kira yatıran kiracı yanar.LÜZUMDAN TAHLİYE DAVASI NASIL AÇILIR?SUAL: Kira sözleşmemiz 2023 seneyi mart ayında doluyor. Annem ve babam yaşlılar. Oturdukları ev dördüncü katta. Asansörü yok. Sitedeki asansörlü dairemizin lüzum sebebiyle tahliyesini isteyebilir miyiz? Bu davayı ne zaman açmamız gerekir?Bir kiracı ile bir ev sahibi bir senelik süreli kira kontratı imza attılar. Bu kontrat kiracıyı bir sene, ev sahibini ise on sene bağlıyor. Zira kira kontratları meçhul süreli kontratlardır. Ev sahibi bir senenin sonunda kiracıya ‘Çık’ diyemiyor. Kiracı isterse, sözleşmenin bitiminden 15 gün evvel ev sahibine yazılı uyarıda bulunarak evden çıkabiliyor. Lüzum sebebiyle tahliye ise değişik bir mevzu. Evinize gereksiniminiz olduğunu duruşmada delillerseniz; kiracınızı çıkartabilirsiniz. Babanızın manili ve yaşlı olması halihazırda başka bir evinin olmaması lüzumu ispatlama mevzusunda yeterlidir. Bu suale göre kira sözleşmeyi misalin 4 Mart 2023’te doluyorsa uyarı sürüklerseniz bir sene içinde, çekmezseniz bir ay içinde 4 Nisan’a kadar lüzum sebebiyle tahliye davası açmanız gerekir.Hürriyet / Oya Armutçu